第三十八章 房地产行业背后的金融支持
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前头讲过了中国营业公司抵押放款的利率大部分是年息8厘到1分，有些是1分1厘到1分厘，平均至少9厘，加上佣金手续费1厘半到厘半。未到期提前赎取，还要加算空利息个月，要是转押出去，公司赚1～厘，也有不赚的，主要赚佣金。另外通过抵押还可拉到道契挂号，因为抵押产必须过户给中国营业公司，倘若是英册、法册道契，还要转换成美册道契，要是方单、田单更不用说，一定先要转换成道契。因为抵押关系，必须把抵押产的经租权移交给中国营业公司管理，这样又多了一笔经租佣金收入，此外还有代理保险等业务收入。所以做抵押放款业务，好处不少。中国营业公司的大部分押款户是中国人，而放款户大多是外国教会和外商银行。
道契挂号和代客经租房地产是中国营业公司佣金收入另一渠道，道契挂号数量和代客经租房地产数量是逐年增长。
196到194年中国营业公司代客经租和道契挂号情况表明，道契挂号一般每年每张收佣金（俗称戤牌费）0银两，不包括过户费。据中国营业公司第5次股东年会记录，道契挂号每年获利19000银两以上。
经租佣金率有多有少，据中国营业公司会计科编制营业情况摘要：197年6月经租佣金等于租金的.6％。
中国营业公司主要利润来自各类佣金收入。民国14年10月～15年1月，15个月获毛利1189.86银两，除去开支，纯利105.90银两，发放股息1765银两，股息率达51.07％。民国16年受时局影响，纯利减到7790.9银两，发放股息0.75％计750银两。民国17年时局比较稳定，营业好转，纯利上升至150046.79银两，发股息0％计100000银两。民国18年营业继续好转，获纯利467.1银两，发放股息45％计5000银两。
民国19年、0年是上海房地产业鼎盛时期，也是中国营业公司的黄金时代，这两年获纯利5068.7银两和954675.14银两，民国19年发放股息9.％计475000银两，民国0年发放股息18.75％计750000银两。6年个月共获纯利18867.14银两，平均发放股息6.7％计168145银两。
民国1年受到一二八淞沪战争和民国年世界经济恐慌波及上海，以及白银外流等影响，造成房地产买卖陡然下降，从民国0年的647500银两下降到民国1年的51800银两（折合银元514400元）减少90％以上，民国年稍回升至88100银元，民国年又下降至1966900银元，这一年发放股息1.08％计7500银元。
到民国4年情况愈来愈严重，上海百业萧条，银根奇紧，房地产市况沉滞。中国营业公司原来5个董事除老萨达礼外，都一一辞职，民国4年月6日老萨达礼死了，董事会全部换成新人，新当选的董事长叫伍锡父（C.F.Wolsiffer）。这时候房地产价格猛跌，交易几乎停顿，放出的押款，连利息也收不到，更谈不到还本，若将押产出售势必造成很大亏蚀；另一方面公司欠别人的款项，包括转押出去的，必须还而无法偿还。在这种情况下，公司董事会作出决议，于民国4年9月6日向美国驻华法院申请，按照美国《破产法》第77条乙款规定，破产改组，并请法院指派一保管员接收公司全部财产。同月0日，美国驻华法院以案字第959号，民字第1877号立案批准，并指定中国营业公司董事长伍锡父为债务人中国营业公司全部财产保管员。
从民国4年9月0日起到民国8年6月1日止，这一个时期伍锡父全权处理公司业务，几年中，保管人一方面向公司债户清算，将其抵押的房地产遇到出卖有利时就卖了；另一方面又与公司之债权人洽商，将担保品以有利的方法出售给对方。到民国8年4月，公司所欠大部分有担保的债务以及借款几乎都解决了。因此，伍锡父向法院提出改组计划。
民国8年月1日止，中国营业公司尚未清偿的债务为1604789.0元，而资产只值19658.85元，相差08510.45元，但债务中未包括50万股普通股票（每股票面价值10银两）总计票面价值699007元。按照改组计划，公司对7厘分红第一抵押债券持有人，分期还本付息；而对8厘公司债券持有人及欠哈同夫人之款项，按其本息总额换发公司10元票面的新股票；至于原普通股票持有人，则按每0股换发新股票1股。这个改组计划，虽然有人在报纸上或用书面提出反对意见，可是法院称“并无反对意见呈送到院”，于是在民国8年6月5日被批准实施。
改组计划被批准后，从民国8年6月1日起，中国营业公司的财产及经营业务由法院指定的以伍锡父为首的新董事会管理。第一次董事会就决定，先将7厘分红债券一次全部收回。后又陆续卖去一批产业，价值4万元，清理押借款。这一个时期营业方针有了改变，将赚不到钱或赚钱很少的产业尽量卖掉，而买进租金收入较多的产业。他们认为租金收入还是比较稳妥可靠。这样，民国9年度结帐，过去亏空的00多万元得以弥补，还赚了一些钱，每股发到股息0.0元。
改组后的中国营业公司的资本额按照美国驻华法院核定为法币150万元，分为15万股。但实际发行情况根据195年的调查：已发行新股票89万股，一部分尚未调换的老股票及8厘公司债折合新股有7699股；股份总额为897699股，实际资本为8976990元。公司股票在发行之初即加入股票市场流通，民国4年至6年，在公司过户的有14％，民国7年有％，民国8年有1％，解放后公司帐上即无过户记录。在89万多股票中，华股占股份总额6.％，英股占6.6％，美股占6.0％，其他外股占4.64％，此外，原为老股及公司债迄未登记调换新股的占0.86％。（未完待续）
前头讲过了中国营业公司抵押放款的利率大部分是年息8厘到1分，有些是1分1厘到1分厘，平均至少9厘，加上佣金手续费1厘半到厘半。未到期提前赎取，还要加算空利息个月，要是转押出去，公司赚1～厘，也有不赚的，主要赚佣金。另外通过抵押还可拉到道契挂号，因为抵押产必须过户给中国营业公司，倘若是英册、法册道契，还要转换成美册道契，要是方单、田单更不用说，一定先要转换成道契。因为抵押关系，必须把抵押产的经租权移交给中国营业公司管理，这样又多了一笔经租佣金收入，此外还有代理保险等业务收入。所以做抵押放款业务，好处不少。中国营业公司的大部分押款户是中国人，而放款户大多是外国教会和外商银行。
道契挂号和代客经租房地产是中国营业公司佣金收入另一渠道，道契挂号数量和代客经租房地产数量是逐年增长。
196到194年中国营业公司代客经租和道契挂号情况表明，道契挂号一般每年每张收佣金（俗称戤牌费）0银两，不包括过户费。据中国营业公司第5次股东年会记录，道契挂号每年获利19000银两以上。
经租佣金率有多有少，据中国营业公司会计科编制营业情况摘要：197年6月经租佣金等于租金的.6％。
中国营业公司主要利润来自各类佣金收入。民国14年10月～15年1月，15个月获毛利1189.86银两，除去开支，纯利105.90银两，发放股息1765银两，股息率达51.07％。民国16年受时局影响，纯利减到7790.9银两，发放股息0.75％计750银两。民国17年时局比较稳定，营业好转，纯利上升至150046.79银两，发股息0％计100000银两。民国18年营业继续好转，获纯利467.1银两，发放股息45％计5000银两。
民国19年、0年是上海房地产业鼎盛时期，也是中国营业公司的黄金时代，这两年获纯利5068.7银两和954675.14银两，民国19年发放股息9.％计475000银两，民国0年发放股息18.75％计750000银两。6年个月共获纯利18867.14银两，平均发放股息6.7％计168145银两。
民国1年受到一二八淞沪战争和民国年世界经济恐慌波及上海，以及白银外流等影响，造成房地产买卖陡然下降，从民国0年的647500银两下降到民国1年的51800银两（折合银元514400元）减少90％以上，民国年稍回升至88100银元，民国年又下降至1966900银元，这一年发放股息1.08％计7500银元。
到民国4年情况愈来愈严重，上海百业萧条，银根奇紧，房地产市况沉滞。中国营业公司原来5个董事除老萨达礼外，都一一辞职，民国4年月6日老萨达礼死了，董事会全部换成新人，新当选的董事长叫伍锡父（C.F.Wolsiffer）。这时候房地产价格猛跌，交易几乎停顿，放出的押款，连利息也收不到，更谈不到还本，若将押产出售势必造成很大亏蚀；另一方面公司欠别人的款项，包括转押出去的，必须还而无法偿还。在这种情况下，公司董事会作出决议，于民国4年9月6日向美国驻华法院申请，按照美国《破产法》第77条乙款规定，破产改组，并请法院指派一保管员接收公司全部财产。同月0日，美国驻华法院以案字第959号，民字第1877号立案批准，并指定中国营业公司董事长伍锡父为债务人中国营业公司全部财产保管员。
从民国4年9月0日起到民国8年6月1日止，这一个时期伍锡父全权处理公司业务，几年中，保管人一方面向公司债户清算，将其抵押的房地产遇到出卖有利时就卖了；另一方面又与公司之债权人洽商，将担保品以有利的方法出售给对方。到民国8年4月，公司所欠大部分有担保的债务以及借款几乎都解决了。因此，伍锡父向法院提出改组计划。
民国8年月1日止，中国营业公司尚未清偿的债务为1604789.0元，而资产只值19658.85元，相差08510.45元，但债务中未包括50万股普通股票（每股票面价值10银两）总计票面价值699007元。按照改组计划，公司对7厘分红第一抵押债券持有人，分期还本付息；而对8厘公司债券持有人及欠哈同夫人之款项，按其本息总额换发公司10元票面的新股票；至于原普通股票持有人，则按每0股换发新股票1股。这个改组计划，虽然有人在报纸上或用书面提出反对意见，可是法院称“并无反对意见呈送到院”，于是在民国8年6月5日被批准实施。
改组计划被批准后，从民国8年6月1日起，中国营业公司的财产及经营业务由法院指定的以伍锡父为首的新董事会管理。第一次董事会就决定，先将7厘分红债券一次全部收回。后又陆续卖去一批产业，价值4万元，清理押借款。这一个时期营业方针有了改变，将赚不到钱或赚钱很少的产业尽量卖掉，而买进租金收入较多的产业。他们认为租金收入还是比较稳妥可靠。这样，民国9年度结帐，过去亏空的00多万元得以弥补，还赚了一些钱，每股发到股息0.0元。
改组后的中国营业公司的资本额按照美国驻华法院核定为法币150万元，分为15万股。但实际发行情况根据195年的调查：已发行新股票89万股，一部分尚未调换的老股票及8厘公司债折合新股有7699股；股份总额为897699股，实际资本为8976990元。公司股票在发行之初即加入股票市场流通，民国4年至6年，在公司过户的有14％，民国7年有％，民国8年有1％，解放后公司帐上即无过户记录。在89万多股票中，华股占股份总额6.％，英股占6.6％，美股占6.0％，其他外股占4.64％，此外，原为老股及公司债迄未登记调换新股的占0.86％。（未完待续）