第三章 徜徉在繁华的南京路上
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这里接着讲一讲南京路，侬晓得伐？上海闹市的地价要数南京路最高，据民国二十二年的估价，南京路两旁平均地价每亩银二十一万两，较公开租界中区、也就是东至外滩，西至西藏路，南至延安路，北至苏州河这么一块地段，其平均地价高出六成以上。
尤其是南京路外滩转角地每亩估价银接近四十万两白银，比西面国际饭店基地价高出近两倍，比北面上海大厦基地价高出近四倍。
曾经有好事者记算过南京路该地段的地价，每亩地价银三十六万两，如果换成银元，足以铺满整整的一亩地皮。
南京路的地价，成了当时上海滩房地产价格的风向标和晴雨表，而且很敏感，据说南京路的地价、房价要比其他区域的房地产物价指数涨得高，涨得快，跌得高、跌得快。
伊公共租界工部局在大清国同治八年、公元一八六九年估价平均每亩银一千六百两，至民国二十二年已经面目全非、达到了二十一万两，前后上涨竟达一百三十倍。
其间每次涨价幅度在5％以下的有4次，超过5％、在50％以下的有11次，超过50％、在100％以下的有1次，超过100％的有1次，而下跌的只有1次。南京路地价上涨最多的是清光绪三十三年，较光绪二十九年上涨17.9％。以上是以在清同治八年为起点计算，事实上在清同治八年地价已较初开埠时涨起百余倍，如沙逊大厦基地道光二十四年永租时每亩银4两，在清同治八年估价是6000两，涨起14倍，如以原始地价与民国年估价相比，前后90年间涨了8571倍。（增涨情况见《南京路历年（1869～19年）地价增涨情况图》）
［1869～19年南京路地价增涨情况示意图］
说明：本图系根据工部局历年估价绘制。其单位为每亩估价银两。
［南京路1869～1899年1907～190年197～19年分段地价增涨比较图］
说明：本图根据工部局估价编绘，系将南京路分为八段从估价中提出6个年份，分别计算各段的平均地价，以作比较，既显示了各年地价的上升趋势也可看出各段地段的高下状况。南京路分段如下：第一段外滩至四川路，第二段四川路至江西路，第三段江西路至河南路，第四段河南路至山西路，第五段山西路至福建路，第六段福建路至浙江路，第七段浙江路至贵州路，第八段贵州路至西藏路。
南京路的地价、房价和物业租赁价格的背后推手是、而且尤其是商业活动的日渐兴旺和活跃，南京路的商业版图，沿着由东向西的清晰线路，逐年发展起来的。
南京路的地价走向曲线也是顺着东段高、西段低，早年尤为陡峭的演进趋势延伸的。
如果试将南京路自东至西，按四川路、江西路、河南路、山西路、福建路、浙江路、贵州路、西藏路分成八段，求其每段平均地价。再按清同治八年、光绪二十五年、光绪三十三年、民国九年、民国十六16年、民国二十二年、也就是一八六九、一**九、一九零七、一九二零、一九二七、一九三三年六个年份制成一幅南京路分段地价增涨比较图，更加牢固明白的说明问题。
其中第一段清同治八年平均地价为每亩近六千两，民国二十二年为三十万两，狂涨竟达接近六十倍；而第八段清同治八年平均地价每亩为二百三十两，民国二十二年为十八万两，狂升竟达八百倍。
真实的数据客观的反映了当时的南京上海滩房地产炙手可热、甚至虚火的闹猛情形，由此可见南京路地价涨势之猛、之迅疾。
早期外商在南京路所建房屋，都和外滩一带相同，是一座座四方形瓦顶或铁皮顶二层砖木结构的“本格楼”。
自从华洋杂居之后，出现中国式的木结构市房，多属二层，下面是木排门，楼上木窗木裙板。后来有所改进，有高大的石库门，二楼有挑出的阳台，也出现了三层楼房。
到本世纪，由于建筑技术的进步和市面的繁荣，清光绪三十一年和三十二年，五层的惠罗公司和七层的汇中饭店先后在南京路东段落成。
民国四年和五年，先施公司、永安公司两座大楼在南京路西段矗起。十年以后，建成的大楼有七层的新新公司，十三层的沙逊大厦，九层的大陆商场，十层的大新公司，十四层的迦陵大楼，最后是二十一层的新永安成为南京路上的最高建筑。
原有中式房屋除一部分翻建成大楼外，其余也在清宣统二年至民国二十九年、公元一九一零到一九四零年之间，陆续翻建成三四层的市房，后面的旧式里弄，也多数是三开间的石库门二层楼房。
南京路房屋的租金与地价同步上涨。这里又以大家熟悉的哈同的名下产业为例，民国二十四年慈乐里店面房屋十九幢，里弄房屋十四幢，建筑面积九千平方米，每年收租九万两，合月租每平方米差不多一两白花花的银子，虽说寸土寸金中国说辞有些夸张，不过讲地上流油，也是不算过分。
哈同名下的产业还有余兴里值得一提，这里的店铺房有四十三幢、里弄房二十三幢，建筑面积一万六千平方米，每年收租十八万两，合月租每平方米也差不多一两上海纹银；而另外的慈兴里店铺房三十八幢、里弄房五幢，建筑面积近九千平方米，每年收租接近十二万两，合月租每平方米超过了一两白银。
而大家都晓得的哈同大楼建筑面积高达一万二千平方米，分拆出租每年收取的租金高达二十万两，合月租每平方米差不多一两半，更是让人咋舌。
而就在民国二十四年这一年哈同全部房产共收租二百五十万两，南京路的租金占比三分之二。
南京路，站在侬的上头，真切的感受到了曾经的上海滩房地产风云。（未完待续）
这里接着讲一讲南京路，侬晓得伐？上海闹市的地价要数南京路最高，据民国二十二年的估价，南京路两旁平均地价每亩银二十一万两，较公开租界中区、也就是东至外滩，西至西藏路，南至延安路，北至苏州河这么一块地段，其平均地价高出六成以上。
尤其是南京路外滩转角地每亩估价银接近四十万两白银，比西面国际饭店基地价高出近两倍，比北面上海大厦基地价高出近四倍。
曾经有好事者记算过南京路该地段的地价，每亩地价银三十六万两，如果换成银元，足以铺满整整的一亩地皮。
南京路的地价，成了当时上海滩房地产价格的风向标和晴雨表，而且很敏感，据说南京路的地价、房价要比其他区域的房地产物价指数涨得高，涨得快，跌得高、跌得快。
伊公共租界工部局在大清国同治八年、公元一八六九年估价平均每亩银一千六百两，至民国二十二年已经面目全非、达到了二十一万两，前后上涨竟达一百三十倍。
其间每次涨价幅度在5％以下的有4次，超过5％、在50％以下的有11次，超过50％、在100％以下的有1次，超过100％的有1次，而下跌的只有1次。南京路地价上涨最多的是清光绪三十三年，较光绪二十九年上涨17.9％。以上是以在清同治八年为起点计算，事实上在清同治八年地价已较初开埠时涨起百余倍，如沙逊大厦基地道光二十四年永租时每亩银4两，在清同治八年估价是6000两，涨起14倍，如以原始地价与民国年估价相比，前后90年间涨了8571倍。（增涨情况见《南京路历年（1869～19年）地价增涨情况图》）
［1869～19年南京路地价增涨情况示意图］
说明：本图系根据工部局历年估价绘制。其单位为每亩估价银两。
［南京路1869～1899年1907～190年197～19年分段地价增涨比较图］
说明：本图根据工部局估价编绘，系将南京路分为八段从估价中提出6个年份，分别计算各段的平均地价，以作比较，既显示了各年地价的上升趋势也可看出各段地段的高下状况。南京路分段如下：第一段外滩至四川路，第二段四川路至江西路，第三段江西路至河南路，第四段河南路至山西路，第五段山西路至福建路，第六段福建路至浙江路，第七段浙江路至贵州路，第八段贵州路至西藏路。
南京路的地价、房价和物业租赁价格的背后推手是、而且尤其是商业活动的日渐兴旺和活跃，南京路的商业版图，沿着由东向西的清晰线路，逐年发展起来的。
南京路的地价走向曲线也是顺着东段高、西段低，早年尤为陡峭的演进趋势延伸的。
如果试将南京路自东至西，按四川路、江西路、河南路、山西路、福建路、浙江路、贵州路、西藏路分成八段，求其每段平均地价。再按清同治八年、光绪二十五年、光绪三十三年、民国九年、民国十六16年、民国二十二年、也就是一八六九、一**九、一九零七、一九二零、一九二七、一九三三年六个年份制成一幅南京路分段地价增涨比较图，更加牢固明白的说明问题。
其中第一段清同治八年平均地价为每亩近六千两，民国二十二年为三十万两，狂涨竟达接近六十倍；而第八段清同治八年平均地价每亩为二百三十两，民国二十二年为十八万两，狂升竟达八百倍。
真实的数据客观的反映了当时的南京上海滩房地产炙手可热、甚至虚火的闹猛情形，由此可见南京路地价涨势之猛、之迅疾。
早期外商在南京路所建房屋，都和外滩一带相同，是一座座四方形瓦顶或铁皮顶二层砖木结构的“本格楼”。
自从华洋杂居之后，出现中国式的木结构市房，多属二层，下面是木排门，楼上木窗木裙板。后来有所改进，有高大的石库门，二楼有挑出的阳台，也出现了三层楼房。
到本世纪，由于建筑技术的进步和市面的繁荣，清光绪三十一年和三十二年，五层的惠罗公司和七层的汇中饭店先后在南京路东段落成。
民国四年和五年，先施公司、永安公司两座大楼在南京路西段矗起。十年以后，建成的大楼有七层的新新公司，十三层的沙逊大厦，九层的大陆商场，十层的大新公司，十四层的迦陵大楼，最后是二十一层的新永安成为南京路上的最高建筑。
原有中式房屋除一部分翻建成大楼外，其余也在清宣统二年至民国二十九年、公元一九一零到一九四零年之间，陆续翻建成三四层的市房，后面的旧式里弄，也多数是三开间的石库门二层楼房。
南京路房屋的租金与地价同步上涨。这里又以大家熟悉的哈同的名下产业为例，民国二十四年慈乐里店面房屋十九幢，里弄房屋十四幢，建筑面积九千平方米，每年收租九万两，合月租每平方米差不多一两白花花的银子，虽说寸土寸金中国说辞有些夸张，不过讲地上流油，也是不算过分。
哈同名下的产业还有余兴里值得一提，这里的店铺房有四十三幢、里弄房二十三幢，建筑面积一万六千平方米，每年收租十八万两，合月租每平方米也差不多一两上海纹银；而另外的慈兴里店铺房三十八幢、里弄房五幢，建筑面积近九千平方米，每年收租接近十二万两，合月租每平方米超过了一两白银。
而大家都晓得的哈同大楼建筑面积高达一万二千平方米，分拆出租每年收取的租金高达二十万两，合月租每平方米差不多一两半，更是让人咋舌。
而就在民国二十四年这一年哈同全部房产共收租二百五十万两，南京路的租金占比三分之二。
南京路，站在侬的上头，真切的感受到了曾经的上海滩房地产风云。（未完待续）