第九十一章 上海滩房地产的崛起
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阿拉上海滩是近代大清国乃至后头民国、共和国房地产业出现最早的地方之一，至今已有一百五多年的经历唻。
阿拉上海滩里厢有资料讲，记述了土地房屋，记述你产权、产籍为核心的各项房地产行政管理，也主要记述来上海滩百年来房地产业的起伏兴衰，房地产业是事件的主体。如果放在历史大舞台上看，土地房屋是舞台；行政管理是舞台监督；房地产商和各个故事点则是一百多年来上海滩浪向中外房地产业者上演的一幕幕的大戏唻。
房地产业是城市化与商品经济发展相结合的产物，所以，房地产业在近代史上才出现。阿拉上海建城已有七百多年的历史，且早有江海通津、东南都会之称。
可是在封建社会和自然经济的形态下，购地建房主要目的是为住用或显示财富和地位，未出现以盈利为目的的房地产经营者。
鸦片战争后，按照大清国、英吉利国签订不平等的《南京条约》，清道光二十三年、公元一八四三年上海开埠，允许外国商人租地造屋，资本主义的房地产经营开始移植到古老的大清国。
从上海开埠之后的、长达一个半世纪的时间跨度中，阿拉上海滩房地产业的历史可分三个阶段。
首先是清道光二十三年到共和国这一段历史时期。这是区别于封建自然经济下房地产买卖的近代资本主义经营的房地产业发生、发展到消亡的阶段。
从资料的记述之中可以看到，在半封建、半殖民地社会形态下按市场经济运行的房地产业，最初是所谓洋人、也就是外商的一统天下，最早从事房地产经营的外商大多数是两土、也就是烟土、土地起家的冒险家。
这些冒险家伊从事房地产经营，主要依仗租界特权，有些房地产外商还是租界当局的行政当局、也就是公共租界工部局、法兰西租界公董局的成员，官商勾结起来，大获其利。
混迹上海滩所谓冒险家的财富随着租界的扩展而膨胀，租界当局的财政也主要依靠房捐和地税收入。
到了民国二十四年、公元一九三五年，公共租界财政收入的百分之七十五都来自于房捐、地税，说是租界财政的半壁江山，已经不准确了，评价为支柱，倒是恰如其分。
眼瞅着所谓洋人们从事房地产经营获得厚利，为外商效力的买办以及各个时期挟带巨资来沪避难的地主、官僚、富商也竞相仿效，成为华界房地产经营者。
而时间到了日伪时期，英吉利、美利坚等国房地产商受到沉重的打击，华商房地产业企业在数量上超过了外商，但其经营规模及其所占有的房地产的档次和价值量与外商相比，仍是相形见绌。
纵观洋人外商们其占统治地位的一百年间上海滩房地产业的发展，可以得出这样的论断：阿拉上海滩开埠后，脱胎于西方的市场经济得到了一定程度的发展，房地产业随之兴起，外商从事房地产经营在攫取巨额利润的同时，加速了上海滩城市化，使上海由一个四五十万人口的东南沿海的小县城，发展成为数百万人口的国际大都市，产生了一批近现代房地产企业家。
透过上海近现代建筑史可以看出来的是，从清道光二十年到光绪二十一年，也就是一八四零到一**五年，是近现代西方建筑结构、建筑材料、建筑技术、建筑元素为内涵的近代建筑业在阿拉上海滩的起步阶段。
这一阶段在上海租界浪向形成了新的城市区域，呈现了早期西方列强的领事馆、洋行、银行、商店、工厂、仓库、教堂、饭店、俱乐部和独立式住宅等等新型建筑物。
而这些建筑物大多是一、二层楼的砖木混合结构的券廊式和欧洲古典式建筑。砖木混合结构是对中国传统的木构架结构的第一次冲击。十九世纪七十年代出现了老式石库门里弄住宅，这是欧洲联立式住宅与中国传统的立帖式砖木结构的结合，成为上海居民一种独特的房屋类型。
这一时期具有划时代意义的是水泥和钢框架结构的应用，大清国同治二年、公元一八六三年建造的英商上海自来火房是中国第一座钢结构的建筑。同治十二年、公元一八七三年建成的英吉利国领事馆、光绪五年、公元一**七年建成的徐家汇藏书楼、光绪二十年、公元一**四年始建的圣约翰大学部分大楼都是当时闻名的新型建筑。
清光绪二十一年至民国八年，即一**五到一九一九年，是近代建筑业在上海滩的发展阶段。
在上海滩新开发的地皮上头，行政、金融、商业、交通、教育、娱乐等新的建筑类型陆续出现。工业建筑出现了大跨度钢结构车间。随着上海人口的增加，里弄住宅数量剧增，钢结构得到应用，开始向多层建筑发展，出现了5层以上的大楼。清光绪二十二年、公元一**五年所建的汇中饭店旧楼、清宣统二年、公元一九一零年所建的英国总会，一九一六年所建的亚细亚火油公司大楼均是这一时期的代表作。
光绪三十四年至宣统二年，也就是一九零八到一九一零年所建的美利坚国商的上海德律风公司开创了上海第一座钢筋混凝土框架结构大楼的纪录。
这一时期的主要建筑分布在租界浪向的外滩一带。这一时期建筑的欧陆风格的建筑还有中国通商银行大楼、旗昌洋行楼、华俄道胜银行楼、汇中饭店楼、俄国领事馆、永年保险楼、礼查饭店楼、申报馆楼等等，多为金融和洋行建筑。
不过百年，在历史的长河之中，虽说是短短的一段航程，可是伴随着上海滩房地产业的飞速发展，上海滩这颗靓丽的东方明珠，日益发散出璀璨的光华出来了。（未完待续）
阿拉上海滩是近代大清国乃至后头民国、共和国房地产业出现最早的地方之一，至今已有一百五多年的经历唻。
阿拉上海滩里厢有资料讲，记述了土地房屋，记述你产权、产籍为核心的各项房地产行政管理，也主要记述来上海滩百年来房地产业的起伏兴衰，房地产业是事件的主体。如果放在历史大舞台上看，土地房屋是舞台；行政管理是舞台监督；房地产商和各个故事点则是一百多年来上海滩浪向中外房地产业者上演的一幕幕的大戏唻。
房地产业是城市化与商品经济发展相结合的产物，所以，房地产业在近代史上才出现。阿拉上海建城已有七百多年的历史，且早有江海通津、东南都会之称。
可是在封建社会和自然经济的形态下，购地建房主要目的是为住用或显示财富和地位，未出现以盈利为目的的房地产经营者。
鸦片战争后，按照大清国、英吉利国签订不平等的《南京条约》，清道光二十三年、公元一八四三年上海开埠，允许外国商人租地造屋，资本主义的房地产经营开始移植到古老的大清国。
从上海开埠之后的、长达一个半世纪的时间跨度中，阿拉上海滩房地产业的历史可分三个阶段。
首先是清道光二十三年到共和国这一段历史时期。这是区别于封建自然经济下房地产买卖的近代资本主义经营的房地产业发生、发展到消亡的阶段。
从资料的记述之中可以看到，在半封建、半殖民地社会形态下按市场经济运行的房地产业，最初是所谓洋人、也就是外商的一统天下，最早从事房地产经营的外商大多数是两土、也就是烟土、土地起家的冒险家。
这些冒险家伊从事房地产经营，主要依仗租界特权，有些房地产外商还是租界当局的行政当局、也就是公共租界工部局、法兰西租界公董局的成员，官商勾结起来，大获其利。
混迹上海滩所谓冒险家的财富随着租界的扩展而膨胀，租界当局的财政也主要依靠房捐和地税收入。
到了民国二十四年、公元一九三五年，公共租界财政收入的百分之七十五都来自于房捐、地税，说是租界财政的半壁江山，已经不准确了，评价为支柱，倒是恰如其分。
眼瞅着所谓洋人们从事房地产经营获得厚利，为外商效力的买办以及各个时期挟带巨资来沪避难的地主、官僚、富商也竞相仿效，成为华界房地产经营者。
而时间到了日伪时期，英吉利、美利坚等国房地产商受到沉重的打击，华商房地产业企业在数量上超过了外商，但其经营规模及其所占有的房地产的档次和价值量与外商相比，仍是相形见绌。
纵观洋人外商们其占统治地位的一百年间上海滩房地产业的发展，可以得出这样的论断：阿拉上海滩开埠后，脱胎于西方的市场经济得到了一定程度的发展，房地产业随之兴起，外商从事房地产经营在攫取巨额利润的同时，加速了上海滩城市化，使上海由一个四五十万人口的东南沿海的小县城，发展成为数百万人口的国际大都市，产生了一批近现代房地产企业家。
透过上海近现代建筑史可以看出来的是，从清道光二十年到光绪二十一年，也就是一八四零到一**五年，是近现代西方建筑结构、建筑材料、建筑技术、建筑元素为内涵的近代建筑业在阿拉上海滩的起步阶段。
这一阶段在上海租界浪向形成了新的城市区域，呈现了早期西方列强的领事馆、洋行、银行、商店、工厂、仓库、教堂、饭店、俱乐部和独立式住宅等等新型建筑物。
而这些建筑物大多是一、二层楼的砖木混合结构的券廊式和欧洲古典式建筑。砖木混合结构是对中国传统的木构架结构的第一次冲击。十九世纪七十年代出现了老式石库门里弄住宅，这是欧洲联立式住宅与中国传统的立帖式砖木结构的结合，成为上海居民一种独特的房屋类型。
这一时期具有划时代意义的是水泥和钢框架结构的应用，大清国同治二年、公元一八六三年建造的英商上海自来火房是中国第一座钢结构的建筑。同治十二年、公元一八七三年建成的英吉利国领事馆、光绪五年、公元一**七年建成的徐家汇藏书楼、光绪二十年、公元一**四年始建的圣约翰大学部分大楼都是当时闻名的新型建筑。
清光绪二十一年至民国八年，即一**五到一九一九年，是近代建筑业在上海滩的发展阶段。
在上海滩新开发的地皮上头，行政、金融、商业、交通、教育、娱乐等新的建筑类型陆续出现。工业建筑出现了大跨度钢结构车间。随着上海人口的增加，里弄住宅数量剧增，钢结构得到应用，开始向多层建筑发展，出现了5层以上的大楼。清光绪二十二年、公元一**五年所建的汇中饭店旧楼、清宣统二年、公元一九一零年所建的英国总会，一九一六年所建的亚细亚火油公司大楼均是这一时期的代表作。
光绪三十四年至宣统二年，也就是一九零八到一九一零年所建的美利坚国商的上海德律风公司开创了上海第一座钢筋混凝土框架结构大楼的纪录。
这一时期的主要建筑分布在租界浪向的外滩一带。这一时期建筑的欧陆风格的建筑还有中国通商银行大楼、旗昌洋行楼、华俄道胜银行楼、汇中饭店楼、俄国领事馆、永年保险楼、礼查饭店楼、申报馆楼等等，多为金融和洋行建筑。
不过百年，在历史的长河之中，虽说是短短的一段航程，可是伴随着上海滩房地产业的飞速发展，上海滩这颗靓丽的东方明珠，日益发散出璀璨的光华出来了。（未完待续）