第八章 再讲上海滩流行一时的道契
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无论是晚清还是民国辰光，租界内实行的都是道契制度，它的特征讲起来有，首先依仗洋人特权。因为道契户名是外国人，又经由领事署注册登记，他们都享有领事裁判权，不受中国法律约束。
其次道契四至、也就是地皮界址的东、南、西、北交代清爽，移转过户便捷。而与此形成鲜明对比的是，当时中国的土地契证田单。
田单在产权移转时不过户，只有粮串过户，故买受人方面缺乏可靠的凭证。加以割单、烧单，代单等，真伪莫辨，面积四至均不准确，售买时颇费周折，屡起纠纷。
再次是因为道契有特权依托，且买卖方便，成为可靠的财产凭证。金融业的存款准备和发行准备，不少部分也是道契。
只要你手里有道契，就可向银行、钱庄抵押贷款，资金周转往往不成问题，道契几乎成为上海金融市场上的第一流票据。
最后还要一桩好处是道契大受欢迎的地方，这就是道契又可隐姓埋名，财不露白等种种因素，都委托洋商出面购地或转契，俗称道契挂号。
阿拉上海滩上头许多的洋商都欢喜办理道契挂号，因为这是一宗不需资金，也不负营业亏损责任的赚钱业务。
初次登记挂号发证取手续费二十五两，以后改名过户费二十五两，常年要收戳牌费二十两。
若干外国房地产经营者遂纷纷以此为业，趋之若鹜，早在一八七六年，高易公馆、也就是高易律师事务所已经开始大力发展挂号业务，最多时竟达两千多张，后来通和、爱尔德、新瑞和等洋行也竞相效尤。
比方就英吉利国商爱尔德洋行开办时一无所有，纯粹的空壳公司，侬评评理讲，就凭借着所谓洋人的在华特权，空手套白狼，捣道契的浆糊，到了后头，后来每年可坐得白银四、五万两的花头。
因当时任何外国人、公司、银行、团体都可经营此项业务，并不需要经过官方登记认可，因此代客挂号的如雨后春笋。
侬拎拎清爽这个世道，真是黑白颠倒唻。
当时英国侨民曾对英国驻沪领事阿利国讲过这么一段话，我所关心的，却是如何不失丝毫时机，发财致富，我的钱如果没有更有利的运用方法，自然只得将地皮租给中国人，或造房子租给他们，以取得三分到四分的利息。我希望，最迟在二三年内，发财而去，所以以后上海给水淹没或给火烧掉，与我会有什么关系呢！
这个所谓洋人接着又讲道，我们是挣钱，尽我们的能力，挣得越多越好，越快越好。这种态度，在旧时阿拉上海滩上头的洋人外商人中很有典型意义，也真实而又深刻的反应了晚清乃至民国，西方列强大肆掠夺近代中国的事实。
获得暴利的所谓洋人们，自然不甘心到手的甜头又丢了，因此在一八五四年修订的《租地章程》中，除土地仍系永租外，其他一些妨害他们经营房地产，比方讲原章程中规定每户洋商租地不得超过十三亩的条款统统都删除了。
以房地产向银行钱庄抵押贷款是房地产业融通资金的重要手段，外人永租土地的凭证道契，在抗日战争前是流通性最高的信用工具。著名的经济学家章乃器在《上海地产之今昔》一文中曾经明确的就道：在半殖民地经济组织之下，外商银行负起一部分中央银行的任务；而外商银行所认可的周转工具，就是‘道契’和外商产业证券，只要你手里有道契，资金的周转往往不成问题，钱庄股东只要能拿得出道契，钱庄就决不至周转不灵；银行或者钱庄受押下来道契，一旦需要资金，马上可以拿到外商银行去转押，由此形成地产流通的稀世现象。
正是如同章乃器先生所指出的这样，因为道契可抵押借款，不少外国房地产商的生意越做越大。以甲地道契押款购乙地，再以乙地道契押款购丙地。哈同就是以这样的方式而暴富的。
清光绪二十九年、公元一九零三年前，哈同在南京路的土地仅四处，计二十二亩，其后陆续增长，民国5公元一九一六年增加到了至十二处，土地七十五亩，民国二十二年为十六处，土地一百多亩，不过短短三十年之中，本作品的主人公哈同掌控的地皮、也就是当下流行的术语囤地，竟然增长了四倍。
无怪乎据当时的上海房产公会在民国二十三年的估算，除少数中外业主及各银行所置产业不需押款外，其余各户至少占三分之二，均需押款。
而道契因为许多的便利，一时间成了上海滩房地产活动里头的硬通货，风光无限。
而围绕着上海滩房地产经营活动的是，根据《费唐法官研究上海公共租界情形报告书》一书所载，一九三零年上海十四家银行、包括一家华资银行的房地产押款额达一千二百多万银两，相当于这些银行货物押款的一点五倍之巨。
比方讲抗战前的辰光，阿拉上海滩上头的汇丰、麦加利、花旗、东方汇理等外资银行都经常接受洋人房地产商的抵押贷款。
举例讲业广地产公司是抵押贷款的大户。这个公司民国二十一到二十五年之间的五年里厢，每年向汇丰银行抵押借款都达一百万两白银以上，有一次折合成了西洋银元，竟达一千万元左右。
因此看得出道契在阿拉旧时上海滩上头，举足轻重的作用和其本身的影响力。
讲到了这里，又不得不提到本文的主人公哈同了，就是这个哈同也是谙熟其中的花头，比方讲他在汇丰银行抵押借款经常有几百万两。
就算到了民国二十年六月辰光，这位哈同风光大葬的辰光，尚且欠着汇丰银行押款五百多万元的抵押贷款。
因此又一次掂量得出道契在旧时上海滩房地产经营活动之中的作用和纽带作用。（未完待续）
无论是晚清还是民国辰光，租界内实行的都是道契制度，它的特征讲起来有，首先依仗洋人特权。因为道契户名是外国人，又经由领事署注册登记，他们都享有领事裁判权，不受中国法律约束。
其次道契四至、也就是地皮界址的东、南、西、北交代清爽，移转过户便捷。而与此形成鲜明对比的是，当时中国的土地契证田单。
田单在产权移转时不过户，只有粮串过户，故买受人方面缺乏可靠的凭证。加以割单、烧单，代单等，真伪莫辨，面积四至均不准确，售买时颇费周折，屡起纠纷。
再次是因为道契有特权依托，且买卖方便，成为可靠的财产凭证。金融业的存款准备和发行准备，不少部分也是道契。
只要你手里有道契，就可向银行、钱庄抵押贷款，资金周转往往不成问题，道契几乎成为上海金融市场上的第一流票据。
最后还要一桩好处是道契大受欢迎的地方，这就是道契又可隐姓埋名，财不露白等种种因素，都委托洋商出面购地或转契，俗称道契挂号。
阿拉上海滩上头许多的洋商都欢喜办理道契挂号，因为这是一宗不需资金，也不负营业亏损责任的赚钱业务。
初次登记挂号发证取手续费二十五两，以后改名过户费二十五两，常年要收戳牌费二十两。
若干外国房地产经营者遂纷纷以此为业，趋之若鹜，早在一八七六年，高易公馆、也就是高易律师事务所已经开始大力发展挂号业务，最多时竟达两千多张，后来通和、爱尔德、新瑞和等洋行也竞相效尤。
比方就英吉利国商爱尔德洋行开办时一无所有，纯粹的空壳公司，侬评评理讲，就凭借着所谓洋人的在华特权，空手套白狼，捣道契的浆糊，到了后头，后来每年可坐得白银四、五万两的花头。
因当时任何外国人、公司、银行、团体都可经营此项业务，并不需要经过官方登记认可，因此代客挂号的如雨后春笋。
侬拎拎清爽这个世道，真是黑白颠倒唻。
当时英国侨民曾对英国驻沪领事阿利国讲过这么一段话，我所关心的，却是如何不失丝毫时机，发财致富，我的钱如果没有更有利的运用方法，自然只得将地皮租给中国人，或造房子租给他们，以取得三分到四分的利息。我希望，最迟在二三年内，发财而去，所以以后上海给水淹没或给火烧掉，与我会有什么关系呢！
这个所谓洋人接着又讲道，我们是挣钱，尽我们的能力，挣得越多越好，越快越好。这种态度，在旧时阿拉上海滩上头的洋人外商人中很有典型意义，也真实而又深刻的反应了晚清乃至民国，西方列强大肆掠夺近代中国的事实。
获得暴利的所谓洋人们，自然不甘心到手的甜头又丢了，因此在一八五四年修订的《租地章程》中，除土地仍系永租外，其他一些妨害他们经营房地产，比方讲原章程中规定每户洋商租地不得超过十三亩的条款统统都删除了。
以房地产向银行钱庄抵押贷款是房地产业融通资金的重要手段，外人永租土地的凭证道契，在抗日战争前是流通性最高的信用工具。著名的经济学家章乃器在《上海地产之今昔》一文中曾经明确的就道：在半殖民地经济组织之下，外商银行负起一部分中央银行的任务；而外商银行所认可的周转工具，就是‘道契’和外商产业证券，只要你手里有道契，资金的周转往往不成问题，钱庄股东只要能拿得出道契，钱庄就决不至周转不灵；银行或者钱庄受押下来道契，一旦需要资金，马上可以拿到外商银行去转押，由此形成地产流通的稀世现象。
正是如同章乃器先生所指出的这样，因为道契可抵押借款，不少外国房地产商的生意越做越大。以甲地道契押款购乙地，再以乙地道契押款购丙地。哈同就是以这样的方式而暴富的。
清光绪二十九年、公元一九零三年前，哈同在南京路的土地仅四处，计二十二亩，其后陆续增长，民国5公元一九一六年增加到了至十二处，土地七十五亩，民国二十二年为十六处，土地一百多亩，不过短短三十年之中，本作品的主人公哈同掌控的地皮、也就是当下流行的术语囤地，竟然增长了四倍。
无怪乎据当时的上海房产公会在民国二十三年的估算，除少数中外业主及各银行所置产业不需押款外，其余各户至少占三分之二，均需押款。
而道契因为许多的便利，一时间成了上海滩房地产活动里头的硬通货，风光无限。
而围绕着上海滩房地产经营活动的是，根据《费唐法官研究上海公共租界情形报告书》一书所载，一九三零年上海十四家银行、包括一家华资银行的房地产押款额达一千二百多万银两，相当于这些银行货物押款的一点五倍之巨。
比方讲抗战前的辰光，阿拉上海滩上头的汇丰、麦加利、花旗、东方汇理等外资银行都经常接受洋人房地产商的抵押贷款。
举例讲业广地产公司是抵押贷款的大户。这个公司民国二十一到二十五年之间的五年里厢，每年向汇丰银行抵押借款都达一百万两白银以上，有一次折合成了西洋银元，竟达一千万元左右。
因此看得出道契在阿拉旧时上海滩上头，举足轻重的作用和其本身的影响力。
讲到了这里，又不得不提到本文的主人公哈同了，就是这个哈同也是谙熟其中的花头，比方讲他在汇丰银行抵押借款经常有几百万两。
就算到了民国二十年六月辰光，这位哈同风光大葬的辰光，尚且欠着汇丰银行押款五百多万元的抵押贷款。
因此又一次掂量得出道契在旧时上海滩房地产经营活动之中的作用和纽带作用。（未完待续）